>> 培训方案（新）
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*资料简介：培 训 方 案
前言：解析置业顾问
消费者置业，我们提供专业的顾问式服务。
㈠ 行业特性
⑴ 服务业
提供一种产品及服务、一种管理的方案、一种解决问题的方法（不同于第三产业的服务业）；
⑵ 专业性
房地产的专业知识；
相关专业知识：营销学、经济学、社会学、美学、中文、心理学等；
⑶ 智力型
市场调研
营销策划
销售执行（观察力、领悟力、判断力、分析力）
㈡ 专业知识
1、建筑面积=销售面积=净使用面积+墙体面积+公摊面积
2、使用率（得房率）=套内建筑面积/建筑面积（套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台面积、多层85%、高层72%、办公楼55%）
容积率：总建筑面积/用地面积（控制高度）
绿化率：绿化面积/用地面积
4、建筑覆盖率（密度）：总基底面积/用地面积（控制栋数）
5、房地产：是由土地、附着在土地上的各类建筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
6、五证两书
五证：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程开工许可证、预凭许可证。
两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。
7、三通一平：通水、通电、通路、场地平整。
七通一平：上水、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整（北方为八通：通暖）。
8、生地：没实现三通一平。
熟地：有三通一平。
9、土地使用权出让形式：协议、招标、拍卖（以合同形式）。
10、土地使用权转让形式：出售、出租、交换、赠予、抵押、继承等不同形式。
11、土地使用年限：
居住用地：70年
工业用地、教育、科技、卫生、体育及其它综合用地：50年
商业、旅游、娱乐用地：40年
12、建筑结构形式：
砖混：多层（7层以下）
框架、框剪：小高层（7—20层）
桶体：高层（20层—100米）
钢体：超高层（100米以上），抗风、抗震、怕高温
13、层高：不低于2.4ｍ
楼间距：不小于楼房高度的0.7倍系数
14、期房：没有取得房地产权证的房屋统称为期房。
现房：通过竣工验收，取得产权证的房屋。
15、房屋所有权：占有权、管理权、享有权、排他权、处置权的总和。
16、房屋使用权：指拥有房屋的享用权，房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
17、公摊的分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和
18、一级市场：指土地交易（开发商从国家取得土地使用权）
二级市场：商品房的销售（新建的商品房）
三级市场：二手房的交易（租赁）
19、退房的五种情况：
购房合同无效（五证二书不全）
套型误差
面积误差
规划、设计变更
质量不合格
20、开间：进门侧面两道墙的距离
进深：从进门到后面一道墙的距离（理想比例为3：2）
21、客厅：不小于12㎡，布置家具的墙体长度不小于3ｍ
餐厅：客厅与餐厅的比例为1.5:1（最适宜比例）
22、销售道具：（12个）
模型：全区模型、单体模型、结构模型、剖面模型
效果图：全区、单体
交通示意图
环境示意图
表板（销控图）
楼书
销售平面（单页）
海报
DM直邮（邮政广告）
杂志：以较性文字介绍为主
吉祥物（精神堡垒）
样板房
Logo（标志）
23、媒体的认识
报纸（NP）、电视广告、广播广告（RD）、焦点广告（POP）、户外据点、现场介绍
24、面积误差比：（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积×100%
25、付款方式
⑴ 一次性付款
⑵ 分期付款（①按建设进度付款 ②按消费者实际情况付款）
⑶ 公积金贷款
⑷ 按揭
26、投资收益的计算
月供与月租比
年收益率：（月租×12）/总投资×100%
投资回收期：总投资/（月租×12）=8～10年（适宜）
租金回报率：（月租×12）/单价=110—120%
27、房产中介服务的特点
既不占有商品，也不占有货币——销售部（依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务）
不直接从事经营管理活动
具有非连续性和流动性的特点（定位确定、区域性）
有偿性：专业服务、输出
28、房地产价格构成（13项）
征地补偿费、拆迁安装补偿费、其他开发费用（三通一平费用、....
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